'집 지분' 찔끔 상속 받아도 다주택자로 볼까

#. A씨는 지난 1990년 아버지를 여의었다. 이듬해 A씨의 어머니와 형제들은 아버지가 남긴 재산인 주택을 정리하기 시작했고, 주택 한 채의 지분(모 9분의 3, 자녀 3명 9분의 2씩 상속)을 각각 나눠 가졌다. 2017년 다른 주택을 취득한 A씨는, 최근 개인적인 사정으로 인해 한 채의 주택을 정리할 상황에 놓였다. 그는 소수지분인 주택을 상속받은 탓에 다주택자로 간주되어 양도소득세가 더 많이 나오진 않을까 걱정했다.

Q. ①동일세대원으로부터 상속받은 주택의 소수지분과 일반주택을 보유한 1세대가 일반주택 양도시 공동상속주택의 소수지분이 주택수에서 제외되어 1세대 1주택 비과세가 가능한지 ②공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 중과배제·장기보유특별공제 적용이 가능한지 여부가 A씨는 궁금했다.

A. "동일세대서 상속받은 주택은 특례 규정 안 돼"

세법에서는 상속주택이 투기목적이 아닌 부득이한 사유에 의해 취득한 주택이라고 보고 예외로 규정한다. 가장 대표적인 게 상속주택 비과세 특례규정이다. 상속으로 주택을 취득했을 경우 본인이 소유하던 일반주택을 양도할 때 비과세를 적용하는 제도다. 다시 말해, 일반주택을 처분할 때 상속주택은 주택 수에서 빼준다는 소리다.

다만, 이 특례는 ①피상속인과 상속인이 별도세대를 구성하고 있어야 하며(동거봉양으로 합가한 경우 동일세대도 가능) ②상속개시 전부터 보유하던 주택에 한해 비과세를 적용받을 수 있다. 상속이 이루어진 뒤 취득한 일반주택은 상속주택 비과세 특례가 적용되지 않는다는 것이다.

A씨의 사례로 적용한다면 어떨까. 소수지분이라도 동일세대원인 아버지로부터 주택을 상속받았고 별도세대를 구성한 뒤 일반주택을 샀기 때문에, 현재 일반주택을 팔 땐 2채의 주택을 가진 것으로 본다. 국세청은 A씨의 사례에 대해 "동일세대원에게 상속받은 공동상속주택 소수지분은 소득령 155조2항의 단서에 해당하는 경우에만 공공상속주택 특례를 적용하는 것"이라고 답했다. '동거봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다'는 게 예외조문이다.

국세청은 양도소득세 중과배제에 대해서는 "다주택자 중과세율 적용이 배제된다"고 답했다. 상속주택은 여러 사람이 공동으로 1주택을 상속받으면, 공동상속인들 중 가장 많은 지분을 상속받은 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 본다. 국세청은 또 "중과세율 적용대상에서 배제되는 경우, 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다"고 했다.

[참고: 국세법령정보시스템, 법규재산-0843]

[관련법령]
소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)